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                                发布时间:2019-06-20 13:22:37 来源:葡京官网

                                  葡京娱乐场www7990com  住宅库存的快速回落,使得热点城市的房企明显加快了存量土地的开发节奏,从而带动房地产开发投资整体反弹。进入2016年四季度,随着房地产贷款政策的收紧,居民加杠杆行为将受到一定影响,加杠杆的资金成本也将越来越高,房地产销售持续回落的趋势已经显现,进一步下行的可能性大增。  地方政府土地财政有强化之势  2016年下半年开始,此前房地产市场销售端的持续火爆,使得房企扩大土地储备、补库存的意愿增强,土地市场火热行情再度上演,地方政府支出对土地的依赖程度进一步加强。

                                    从贷款的部门结构看,住户部门贷款为3002亿元,其中,短期贷款净减少802亿元,中长期贷款增加3804亿元,较1月份6293亿元大幅下挫,比去年同期也减少了近600亿元,这说明房地产调控政策对居民购房预期的负面影响已在显现。  第一,特朗普激活实体经济需要大量的低成本资金。  房地产长效机制的立法涉及到诸多领域:首先是《住房法》的立法,其中政府、市场、家庭在住房中的职能定位、不同产权房的分类及处置、土地使用年限到期后如何续期、住房租赁市场的规范发展等方面,都将是《住房法》必须回答的问题;其次是住房金融机构的立法,核心内容将涉及到住房银行的功能定位、资金筹措方式等;最后是财税体制改革的相关立法,此项改革的重点是中央和地方财权、事权、支出责任的划分,中央和地方对各类税收的收入分成比例确定,同时房产税立法也将是立法的重头戏,此项立法是房地产长效机制能否建立之根本。

                                  因此,笔者判断:过高的利率和过于强势的美元汇率,都不符合特朗普的政策目标。然而,从美国次贷危机、日本房地产泡沫的形成和破灭过程来看,虽然房价泡沫的形成通常伴随着M2的高位增长,但M2的膨胀并不必然形成房地产泡沫。  如果某种货币被认定为“根本性失调货币”,即该国为“汇率操纵国”,美国财政部将立即征求IMF建议,同时鼓励其他国家政府和多边机构,与美国共同施压该国进行相应的政策调整,消除汇率失调。

                                  2016年1-9月房地产企业所得税同比增长了%,财产转让的个人所得税增长%,契税、土地增值税的增速都显著高于税收收入整体增速。与此同时,PPI中生产资料价格激烈波动,1月份原材料工业PPI和采掘工业PPI分别上涨了%和31%,而原材料工业和采掘工业PPI主要受国内工业部门去产能、国际大宗商品价格波动的影响。  就各地方而言,当前的政策重点应是:今年以来房价上涨过快的热点城市,需大幅增加土地供应,设定地价上限,控制因土地短缺和地价上涨造成房价上涨预期,同时加快住宅开发速度,提高住宅库存量,使得这些城市的住宅存销比上升至合理水平;其他高库存城市或前期土地供应过量的城市,需严格控制土地出让节奏,政策重点是消化住房存量,控制新增库存,引导住宅存销比下行至合理水平。

                                  然而,同期韩元汇率却呈现“过山车式”的激烈波动(参见下图)。  第三个阶段是2011年至今。  但是这种政策调整已经接近尾部。

                                  然而,值得警惕的是,过去一年全国土地市场的火热行情,不仅进一步强化了地方政府的土地财政问题,还可能对一二线城市控房价、三四线城市去库存目标产生不利影响。  由此看来,在过去两年在房价涨幅明显高于前两轮房价上涨周期的情况下,CPI服务项的涨幅明显不足。历史上,美国总统和美联储主席政策冲突的现象也曾出现,如1965年约翰逊总统要求美联储不要加息,但时任美联储主席马丁执意不从,为了控制日益上升的通胀压力而断然加息。

                                  因此,构建以央行为核心的大统一监管框架迫在眉睫,各部门的金融监管原则也应由竞争性监管向协调性监管转变。  第一种情景:需求过热导致所有生产者价格和消费者价格上涨,甚至出现CPI向PPI反向传导。由于企业贷款的行业结构只披露季度数据,截止今年二季度末,包括房产开发贷、地产开发贷款、保障房开发贷款在内的房企贷款余额为万元,这一规模基本相当于同期银行对工业部门中长期本外币贷款余额(万亿元),超过银行对服务业贷款余额(25万亿元)的1/3。

                                    最后,2017年货币政策在“稳健”基础上更加强调“中性”。  首先,中央经济工作会议已经明确了房产税的推进节奏。因此,笔者判断:过高的利率和过于强势的美元汇率,都不符合特朗普的政策目标。

                                    不可否认,2017年北京土地实际供应正在向好的方向发展,一季度北京市已供应经营性用地约230公顷,其中商品房供地161公顷,是2016年同期的倍,也是2016年全年商品房实际供地量的倍。  其三,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道。今年3月份以来,全国居民消费在经历一季度短暂的回落后持续回升,3-6月社会消费品零售总额增速持续保持在10%以上。

                                    第一,美联储持续加息将可能再度引爆新兴市场货币危机。不同监管职能有相应的独立监管机构来承担,因此双峰监管又被称为双目标型监管模式。  综上所述,建立房地产市场长效机制兹事体大,涉及到地方政府土地财政、土地改革、中央和地方财权事权划分等事关改革全局的内容,特别是房产税立法作为房地产长效机制的核心内容之一,一旦立法完成并执行,将对房地产市场预期造成较大影响。

                                  在食品消费中,品质消费更加关注营养、健康、新潮等高层次需求。疯狂入场的投资者和消费者都死心塌地认为——核心城市的房价长期来看“永涨不跌”。  资金荒的三大迹象  近期,货币市场利率已经出现上升,这可能是受岁末年初季节性因素影响,在此暂且不讨论这些短期现象。

                                  Wind的数据显示,1983年美国联邦财政赤字占GDP比重一度高达%,创下了历史新高,相应地美国政府债务也由1980年万亿美元快速上升到1983年2万亿美元,等到里根卸任时美国联邦政府债务已高达万亿美元。葡京娱乐场www7990com相应地,居民的收入势必难以维持此前十年的高速增长态势。今年11月,央行通过公开市场货币净投放仅为609亿元,相比8、9、10月高达数千亿的净投放,已出现连续三个月的回落。

                                    伦敦的租金回报率也仅为%,主要原因在于伦敦房价在2008年经过短暂回落后,仍保持着一路上涨态势。  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙    国庆长假期间,北京、深圳、南京等全国19个核心城市重启了限购、限贷等房地产调控政策,这宣告了今年年初确定的房地产去库存政策提前结束。  第二,当前商业银行市场化操作能力更强,话语权更大。

                                  2011年爆发的“占领华尔街”运动,实际上已经向奥巴马和民主党敲响了警钟,但美国收入差距和贫富分化问题不见任何改善,最终也成为特朗普胜选的关键因素。典型二线城市土地成交溢价率居高不下(参见下图),显然将不利于后期房地产调控目标的实现。  “811汇改”前的半年多时间里,人民币对美元在岸和离岸汇率差价始终保持在1500BP左右,这说明相比离岸市场,人民币对美元在岸汇率存在明显高估。

                                    从美元主导国际货币体系的历史看,美国在二战后启动了欧洲重建计划——“马歇尔计划”,一方面为输出战争期间形成的庞大国内过剩产能,另一方面通过贷款方式向欧洲地区输出美元,进而在全球形成天量的境外美元市场。  实践当中,欧盟成员国也一直把这一标准束之高阁。  一方面,去年四季度以来各级政府快速推进PPP项目主导的基础设施投资,加上前两个月商业银行大规模信贷资金的支持,使得1-2月基础设施投资同比增长了%,增速创近两年的新高,较去年同期高出个百分点。

                                    从国际比较来看,我国一线城市租金回报率大幅低于全球主要城市的租金回报率。2013年4月,北京市发布《进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》,规定“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税”,这一政策在实际操作中也得到了严格执行。在这三个一线城市房价回落周期中,M2都出现了不同程度的回落,如2012年1月M2增速创阶段低点%;2015年4月创前期低点%,今年5月再创历史新低%。

                                  由此可见,在经济平稳运行时期,抵押贷款利率与十年期国债收益率几乎是同步波动。在此,假设2017年全国住宅销售面积与2016年持平,那么棚改带来的住宅需求占全国住宅市场的比重将达到%。  人民币跨境贸易结算规模持续回落的原因有二:其一,我国对外贸易整体回落——2016年我国进出口总额(美元计价)同比衰退了%,在此背景下,人民币贸易结算规模衰退也在所难免;其二,人民币汇率出现激烈波动——在人民币单边升值阶段,境外机构持有人民币意愿强烈,跨境贸易人民币结算高歌猛进,此外,在2016年人民币汇率双向波动环境下,境外贸易企业规避汇率风险的意愿加强,对于人民币的接受程度明显减弱。

                                    三四线城市“涨价去库存”前景不乐观  过去两年内一二线城市房地产市场所经历的“涨价去库存”的神话,在三四线城市再度上演的前景并不乐观,其原因可能有以下四方面:其一,三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感;其二,三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势十分明显;其三,一二线城市不动产的投资和金融属性较强,三四线城市不动产主要是消费属性,投资和金融属性差距巨大;其四,相对于一二线城市,三四线城市土地财政问题更为突出,土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续,相反还可能进一步加大库存量。由此可见,在经济平稳运行时期,抵押贷款利率与十年期国债收益率几乎是同步波动。  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙  市场,显著提升未来的通胀水平,进而使得宏观经济面临轻度“滞胀”风险,到时候央行货币政策也将面临方向性选择。

                                  对于普通投资者而言,过度看高美元走势、看低人民币汇率的投资决策并不可取。  在该通知发布4天后,4月10日北京市政府及时调整了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划内容为“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。  然而,从当前中国实体经济和市场利率的走势来看,中国央行跟进实施加息或缩表政策的可能性较低,主要有以下三方面原因:  第一,中美无风险国债收益率利差已上升到历史平均水平。

                                  更为关键的是,尽管10月6日“沪六条”政策实施,但上海10月份二手房住宅价格仍然上涨了%,而深圳市二手房价环比下跌了%。相应地,三四线城市购房者获得的银行贷款支持比例势必下降。近日,央行副行长潘功胜在中国发展高层论坛上再次指出,近年来中国企业海外投资数额不断创出新高,有助于推动中国经济转型。

                                    其次,“商住房”持有者将以企业和机构为主。  当前M2创历史新低的三大原因  鉴于M0受季节性因素影响较大,且占M2的比重仅为%左右。  从历史来看,CPI和PPI同步上涨有以下三种情景,而不仅限于PPI对CPI的正向传导。

                                  由此可见,今年年初以来资金市场整体利率中枢的上移,将可能使得今年二季度的净息差进入拐点,银行的放贷意愿将逐渐上升。由此可见,房地产去库存政策目标任重道远。需要注意的是,2016年下半年以来,流动性呈现紧平衡的态势已是不争的事实,预计2017年仍将延续这一趋势,具体表现在以下三个方面。

                                  葡京官网在此期间,金融机构外汇存款变化经历了两个阶段:前期是2010年5月之前,外汇存款余额由1600亿美元上升到2000亿美元,增加额仅为400亿美元;后期随着外汇管理部门“藏汇于民”政策实施,2014年1月外汇存款增加至4832亿美元。在过去一年多时间内,热点城市房地产价格之所以出现大幅上涨,主导因素是连续不断的降准、降息以及银行体系低成本信贷资金投向居民按揭贷款,从历史上看,按揭贷款利率与房价的波动存在高度的相关性(参见下图)。在里根的第一个任期,美国经济陷入滞胀泥潭,里根政府实施了扩张性财政政策和高利率、强美元政策,吸引了大量国际资本回流为美国政府债务融资,达到了控制通胀和重启经济增长的目标。

                                  值得注意的是,2013年5月至今,韩国外汇存款经历了急速的增加,三年内翻了一番,而在此期间韩元对美元的汇率却始终维持在1100:1上下双向波动。  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙    最近一段时间,房贷利率上调成为焦点新闻,有媒体曝出北京针对首套房的按揭贷款利率上浮10%,这显然与鼓励刚性需求的房地产调控精神不相符。显然,美联储宽松的货币政策,有利于为政府债务融资和私人投资提供低成本资金。

                                    值得注意的是,近期,央行引导市场利率上升、货币投放净回笼的政策操作逐渐收紧流动性,再加上监管部门严堵房地产企业非标和表外融资渠道,预计2月份社会融资和人民币贷款将出现显著回落。  当前M2创历史新低的三大原因  鉴于M0受季节性因素影响较大,且占M2的比重仅为%左右。特别是三线城市,土地挂牌均价同比涨幅连续两个月在100%以上,土地成交溢价率连续三个月接近60%的历史罕见高水平。

                                  然而,笔者研究发现,营商环境恶化实际上是东北经济困局的一种表象,是结果而非原因。对于世界经济和国际金融市场而言,“7”似乎不是吉利的数字。事实上,全球任何核心城市的不动产市场,何尝不是本国乃至全球投资者的乐园。

                                  未来几年内,医疗、教育、养老等社会事业和地下管网、环境治理、精准扶贫等问题,既是会议公报认为的“严重制约经济社会发展的重要领域和关键环节”,也是“人民群众迫切需要解决的突出问题”。  另据数据提供商Dealogic的统计,2015年中国海外并购金额总计达到1119亿美元。房价的波动主要受到央行利率政策的影响,特别是房地产的泡沫破灭,往往都是由央行收紧货币政策所引发的。

                                    综上所述,房地产税付诸实施还需要耐心等待。北京楼市作为全国房地产市场的风向标,不仅当前房价水平冠绝全国,同时也远远超过大多数家庭的购买能力。  综上所述,当前房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应,还打乱了对居民部门的未来消费支出和家庭资产配置计划,房地产市场俨然已成为整个中国经济的资金“黑洞”。

                                  因此,过去一段时间内,一线城市土地市场交易情况较为平稳,这有利于一线城市控房价目标的实现。该报告认为,北京的落户分数线虽未公布,但从“连缴社保7年、持居住证、不超45岁、符合计划生育、无犯罪记录”这五大基本门槛来看,落户难度显著高于上海。根据该报告,2015年中国私人部门总税负(占税前利润比重)为%,在G20国家中仅低于阿根廷、巴西,而这两个拉美国家长期处于高利率、高税负和资本外流的经济疲软之中。

                                  在市场对去年股灾仍“心有余悸”和债市容量相对有限的情况下,M2仍将保持稳定的增长,如何吸纳这些新增流动性,实体经济可能是个去处,但资金流向哪里却是决策当局无法左右的。  如此高速或接近疯狂的增长速度,在全球经济金融发展史上是极为罕见的,资产规模的急剧扩张必然伴随着各种不断攀升的金融风险。受1-4月恶劣天气和通信运营商大幅降价等短期负面影响,美国通胀水平近两个月来微幅回落至%,但仍高于美联储2%的目标值。

                                  棚改货币化对于房地产投资的拉动作用究竟有多大,三四线城市能否重现一二线城市“涨价去库存”周期,仍面临一些不确定因素。  作者介绍:苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员。硬币的另一面则是,随着银行大规模收紧房地产市场贷款,主要热点城市大幅提高了首付比例,银行体系通过居民按揭贷款加杠杆创造信用的方式将受到显著抑制,这将对货币和信贷总供给形成较大制约。

                                    从新增贷款数据看,2月末人民币贷款余额万亿元,同比增长13%,增速比上月末高个百分点,同样保持高位运行趋势。而且,与CPI长期保持在1%-3%稳定区间内不同的是,PPI波动更为激烈,大起大落现象更为突出。  其次,境外机构增持我国政策性金融机构债券的意愿增强。

                                  对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。      一般的分析认为,货币供应量M2长期高速增长是我国房价持续上涨的源头。此外,特朗普提出了4年5500亿美元和10年1万亿美元的基础设施投资计划,同样需要外国资本参与其中,而相对强势的美元则有利于促进外国资本的流入。

                                  总之,在房地产市场繁荣时期,商业银行的房贷业务成为货币和信用创造的重要渠道之一。葡京官网在全球经济持续回升和去年下半年人民币汇率持续回落的正面影响下,我国出口负增长的趋势出现逆转,2月新出口订单指数为%,高于上月个百分点,连续4个月位于扩张区间。  必须承认,统计部门赋予CPI服务类价格的权重,同样存在偏低的问题。

                                    再次,我国出口较进口增长的稳定性更强。  综上所述,新一轮的房地产调控政策对中国经济的影响将是全方位的,不仅表现在稳增长压力将重现,更为重要的是,大量原本被房地产市场吸纳的社会资金将可能再度进入农产品市场,炒作猪肉、大蒜等供求矛盾较为突出的农产品,推高整体CPI预期水平。  2011-2015年,M2目标值连续下台阶至12%,但实际走势始终存在矫枉过正之嫌,如2011-2012年,紧缩性货币政策使得M2实际增速长期低于目标值。

                                  而上海市的二手房交易过程中,个税仍然是在1%总价和20%差价自由选择,实际操作中选择20%差额所得税的少之又少。与罗斯一道进入特朗普团队的还包括纽柯钢铁(NucorCorp)前首席执行官丹迪米克(DanDiMicco),以及三名经验丰富的钢铁贸易律师,分别是曾代表美国钢铁公司(UnitedStatesSteel)的罗伯特莱特海策(RobertLighthizer)和杰弗里格瑞斯(JeffreyGerrish)以及曾代表AK钢铁公司(AKSteel)的斯蒂芬沃恩(StephenVaughn),这三位律师长期身处中美钢铁贸易战的第一线。  短期三四线城市呈现“供销两旺”  实践证明,决策部门第三阶段的去库存政策已经取得了一定成效。

                                  而在2015年,我国中央和地方财政决算中,中央国有资本经营收入决算数仅为亿元,占2015年中央国有企业总利润亿元的比例仅为%,地方国有资本经营收入决算数同样不及地方国有企业利润的10%。  其二,地级以上城市必须制定3年与中期供地计划,计划向社会公布的同时每半年汇总一次计划实施情况至国土资源部,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。  今年前两个月,工业部门产成品存货同比增长了%,仍处于补库存的过程中。

                                  从长周期来看,美国抵押贷款利率与十年期国债收益率几乎是同步波动,前者高于后者的幅度(二者利差)始终在个百分点左右。关键问题是,这一趋势能持续多久呢?对此问题,可以从历史数据中窥见一斑。  最为典型的是我国企业债券发行审核部门相互分割——上市公司债由证监会审核,企业债发行由国家发展改革委审核,中期票据、短期融资券等企业信用工具由央行审核。

                                  由此可见,至少从统计检验相关性的角度看,M2增速与房价的涨跌关系并不大。  普通人如何分享人民币资产增值红利?  人民币资产受国际资本追捧,充分说明——人民币资产的安全性和收益率得到认可,人民币汇率前景稳定可期。  当前,我国居民住房自有率在全球都处于较高水平,原因有三:一是投资渠道缺乏和国民购置不动产的偏好;二是住房投资主要由房地产开发企业完成,建设完的产权房直接销售给购房者,房企自持比例极低;三是租赁市场欠规范,散户式、个人对个人的租赁方式使得租户不得不忍受频繁搬家的痛苦。

                                  因此,一旦企业所得税降至15%,美国企业将会更倾向于在美国本土进行生产,从而促进美国国内就业和投资。因此,热点城市不动产将越来越难以作为优质资产进入投资者和居民资产配置的视野。然而,从下述三方面有利因素或条件来看,特朗普税改新政获得国会支持的可能性较大。

                                    上海楼市政策严厉程度与北京仍有差距  在限购、限贷等政策方面,三个一线城市的严厉程度已基本相当,但是与北京相比,上海在差额所得税、人口严控政策等方面,与北京相比仍有不小的差距。  路径四:鼓励房地产业兼并重组,降价去库存。  综上所述,尽管市场普遍关注美联储的缩表行动,但今年一季度中国央行的缩表行动实际上已经在悄悄进行。

                                    到了今年5月,国务院常务会议上确定了今后三年棚户区改造的目标任务——确保2017年完成再开工改造600万套棚改任务,同时实施2018-2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。香港是全球人口密度最高的地区,是亚洲金融中心、贸易中心和航运中心,亚洲金融危机后,香港房价下挫近60%。  2015年,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,提出积极推进棚户区改造货币化安置——即对棚户区改造采用货币化补偿而非保障房安置,棚改居民可以直接获得货币补偿款,在商品房市场自主购置住房。

                                  更为重要的是,一线城市由于房价过高、人口疏解政策导致的人口净流入减缓或终止的趋势,使得一线城市出现房价高企、租金回落的背离现象。  稳增长的实际形势可能比预期严峻  大量的分析认为,在经济新常态下,此次会议有淡化稳增长目标的倾向。美国的市场规模、创新能力、金融市场、劳动力市场效率、高等教育等指标均处于世界领先地位。

                                    另一方面,实际稳增长形势可能比预期的严峻。过去数十年内,美国经济过度依赖华尔街金融业和硅谷互联网行业的倾向明显,相应地,美国传统制造业没落、实体经济“空心化”趋势日益严峻。  首先来看“去产能”。

                                  上葡京网站太黑了  然而,今年前两个月的社融和贷款数据显示,1-2月社会融资累计规模为万亿元,同比多增5800亿元,1-2月累计新增贷款万亿元,与上年同期规模基本相当,均处于历史高位水平。  我国金融乱象丛生的三大表现  正如上文所述,新一轮金融监管改革,核心目标是如何化解当前的金融系统性风险。  二是发行长期建设国债,投向地下管网、环保等基础设施,实现“三去一降一补”中“补短板”的政策目标,提升中国潜在经济增长水平。

                                责编:冷范明

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